导语：在最近一段时间内，来自于政府、银行和市场的压力，导致开发商的资金链更加紧绷。与此同时，在房地产信托市场上却是一番欣欣向荣的景象。似乎可以看到由信托带领的房 地产金融创新已经成为一种趋势。国内首个“准房地产信托基金”的出炉更让人们看到了REITs正式出炉的希望。而日前从银监会传出了有四支开放式产业基金上市的消息，不但预示着中国的房地产产业投资基金好日子将要来了，更预示着房地产融资渠道变得多元化。　　
    地产信托升温
自2003年6月央行下发121号文件起，抑制房地产投资过热，防范房地产贷款风险便进入了国家宏观调控的视野。2004年，国家开始对经济运行进行宏观调控，调控目标集中在了包括房地产在内的六大行业上。今年一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点，某些地区房价虚高问题引起国家高度关注，并迅速出台一系列政策抑制"炒房"行为，努力降低房价。然而，在这种环境下，房地产信托似乎没有受到多大的影响，热度仍然有增无减。
今年四月，我国15家信托公司发行的29个信托计划中，房地产信托计划有10个，发行数量在所有信托计划中高居榜首。五月份，共有7家信托公司发行了9个房地产信托产品，也占了当月信托产品总量的较大比例。　　
     进入六月份，这种情况大有愈演愈烈之势。根据外贸信托相关人士介绍，于6月9日截止的凯晨广场集合资金信托投资计划以6.9亿元的规模超额完成了任务。上海爱建信托投资公司推出《上海市政颛桥配套商品房投资信托计划》，对外募集2.5亿元资金。该项目同样在很短时间内完成了资金募集。据悉，杭州工商信托近期也将在卢湾区推出浅水湾花园资金信托项目，目前正在做前期准备工作……种种迹象表明，越来越多的开发商正在寻找房地产信托途径，以缓解日益艰难的融资困境。　　
     “准地产信托基金”出炉　　
     最近一段时间，福建联华国际信托投资有限公司发行的国内首个准房地产信托基金——"联信宝利"基金项目吸引了众多投资者。该产品的反响之热烈超乎想象，销售首日预约数就超过了3000万元。福建联华研发部的程颖向记者介绍，“联信宝利”基金项目目前已经卖到了第三期。一期卖出8500万，二期更是筹到1.5亿的资金。第三期现在也在踊跃的认购中。本信托计划号称全国首个房地产信托基金，最大的一个特点就是不指定用途。福建的投资者已经逐渐接受了这样的方式，也就是说对福建联华有了足够的信任。“这标志着我们的信托产品已经让投资者的投资观念发生了质的变化。” 据介绍，“联华宝利”基金项目是在一法两规(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的框架下制定的，并且引进了劣后受益权，保证了普通投资者的收益。不低于20%的劣后受益率比中信、光大的保底基金高出不少。在项目的安全性上该基金项目也有很特别的安排：凡是贷款方式融资的开发商必须用土地抵押，并且不得低于权威估价机构的70%。这样，使投资项目的风险大大降低。此外，福建联华还引进了一系列中介机构一起对项目进行监管。建设银行福建分行作为托管银行，普华永道提供审计服务，戴德梁行则提供可行性分析报告、项目评估报告、投资咨询意见等服务。这样的豪华阵容在国内实属罕见。但是尽管号称国内首个“准地产信托基金”，但是由于无法上市，流通性问题得不到解决，同时受到200份的限制，“联华宝利”基金项目距离真正意义上的地产信托基金还有一段距离，但是，这至少让大家看到了这支“准房地产信托基金”背后的政策松动。　　
      附：联华信托简介　　
      福建联华国际信托投资有限公司是经中国人民银行总行批准于2003年3月组建成立并规范运营的股份制金融机构。由于公司组建过程中与福建省原有信托机构的业务和负债进行了彻底的隔离，重新组建的联华信托是一个没有任何历史包袱的崭新的信托机构，被誉为中国“最干净”的信托公司。公司注册资本5.1亿元，其中外汇资本1500万美元。福建省政府全资拥有的华侨投资控股公司是公司第一大股东，民营企业新希望集团、评估中介机构中诚信信用管理公司是主要股东。
联华信托公司，开业2年，经营范围专注于房地产信托，以银行资产信托基础设施为辅。在去年房地产信托业务上投资额近10亿，2005年进行的投资额也达到10亿。根据联华信托年报显示，2004年公司共实现主营业务收入4696万元，利润总额2105万元，净利润1209万元，其中信托业务收入占总收入的61.7%。
    由刘永好领导的新希望集团一手孕育的联华信托在2003年成立之时，就被视为"口含银勺"诞生的信托新贵。从去年3月开始，在与顺驰集团合作两个地产信托计划之后，联华信托充分意识到内地房地产业融资市场的广阔空间，逐渐将房地产信托作为该公司主营业务。"联信?宝利"产品就是在这时开始酝酿的地产金融变局时代到来　　资金和土地是与房地产业的发展关系最密切的两个重要因素。每当中国的房地产市场出现了一些问题的时候，国家就会加强监管。对房地产开发商来说，自有资金的开发很低，大量是借助银行的资金、信托的资金，主要是银行的资金在支撑房地产业的发展。一旦房地产业出现了问题，出现了风险，实际上就是金融的风险。要减少银行的风险，一个必要的措 施就是实现融资的多元化。据专业机构统计，我国房地产业资金90%以上来自于银行，而上市公司融资只有1%左右，企业债券融资还不到0.5%——当前我国房地产金融缺少多元化。
结合当前房地产信托市场的现状，金融、信托业的知名专家孙飞博士认为房地产信托将会成为未来房地产金融及其创新的逻辑主线。同时，他提出了四个逻辑层次。
    第一：商业银行目前仍然是中国房地产金融的主流载体。现在整个中国金融业资产30万亿左右，而商业银行的金融资产达到28万亿，其他的非银行金融机构如证券、保险、信托、租赁等等的金融资产总和只有2万亿左右，仅仅是商业银行资产的1/10。其次，作为商业银行来讲，给房地产开发商的开发贷款、流动紫晶贷款以及按揭贷款也占到99%的份额，其他的如信托融资以及其他金融类的运作模式只有商业银行融资总额的1/1000左右。这两个数据说明了银行仍然是主流平台，但是银行这种间接融资平台一定要打破。信托以及境外的银行，包括境内可能会出现的房地产的基金，可能会出现优化发展的变局。
    第二：信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势。这在于信托制度的特殊优势。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能，信托公司是联动货币市场、资本市场、产业市场的全能型金融百货公司。信托投资公司还可以直接投资产业，这是其他金融机构都不具备的独特优势，信托公司自身的资金可以投资房地产。
    第三：“信托＋银行”是中国房地产融资的主流模式。在当前，甚至在相当长时间内，这都是中国房地产融资的主流模式。商业银行要给房地产项目融资，存在很多的限制，另外包括国家的宏观调控对房地产业也是影响巨大。因此必须要有一个灵活变通的金融模式。信托就可以不受121文的限制。房地产信托管理暂行办法征求意见稿出来了，虽然还没有正式出台。这里面明确了房地产即使四证不全，也可以进行信托融资。实际上现在就是很多不具备银行融资条件的纷纷转向信托融资。目前在中国这种房地产融资格局下只有信托加银行才是最佳的模式。　　第四：外资金融机构以及境外基金是中国房地产金融的新生力量。外资银行已经可以做人民币业务了。但是境外方面的产业基金，他们进入中国是一种股权投资，不是一种金融形态。他们现在不能进行金融运作。但是必须肯定的就是外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。
    附文：什么原因导致产业基金迟迟不能出现？关于于房地产信托基金的问题，记者分别采访了孙飞博士、联华国际信托投资有限公司总裁李晓东和东泰融信资产管理公司总经理吴海滨。
地产新闻：从银监会传出了有四支开放式产业基金上市的消息，这里面有福建联华信托吗？
李晓东：日前传出的联华信托将上市的消息不实，联华没有参与，目前基金的法律还不完善，联华还不能上市。
    地产新闻：联华信托的盈利状况怎样？
    李晓东：国外金融机构从建立到赢利有一个积累的过程，联华2003年下半年开业后，经营半年就实现了盈利。2004年，经过第一个完整会计年度，利润增长了5倍。2005年应比2004年增长200%以上。联华信托这么快的盈利，来自其本身推出的用于企业和个人的信托产品。
   地产新闻：目前国内房地产信托项目的规模一般有多大？
   李晓东：以前寻求房产信托产品的主要是中小开发商，信托公司一般根据项目的不同为其设计3000万元以上的信托计划，年投资回报率在6%左右；但现在一些大型房地产商也会找上门来。包括顺弛在内的国内多家大型房地产商开始尝试“信托”这种金融服务。顺弛在上海青浦“蓝湾”项目尝试用“信托”方式融资了8318万元，本来计划推出200份产品，结果卖到一半就完成了融资计划，平均每份产品在80万元左右。地产新闻：现在对于房地产产业基金的出台呼声越来越高，对此您怎么看？
   李晓东：加快发展产业投资基金是我国经济发展的客观要求。之所以这么说，至少有三个理由：其一是实现储蓄资本化的要求；其二是完善投资体系及资本市场功能的要求；其三，是优化金融结构、降低银行系统性风险的要求。
   孙飞：国内的所谓产业基金目前还完全是私募，不具合法性，是不受法律保护的，只有通过信托才会合法化和阳光化。产业基金的发展最终会与资金信托融合，因为基金本身就是一种单位信托。私募基金通过企业进入信托是可行之路，合法之道。　　地产新闻：香港REITs开放对内地地产业界实际影响何在？商业地产赴港上市会否形成新一波高潮？
   孙飞：香港REITs开放对内地地产业界实际影响目前并不会太大，因为内地和香港之间的金融运作本身存在一些操作上的难度和障碍，政策限制还比较多，同时香港REITs开放对于内地还有一个时滞效应，短期不会有太大动静，但随着时间的推移和内地学习的进步，会逐步形成一波高潮。
地产新闻：是什么原因导致产业基金迟迟不能出现？　　孙飞：主要是中国社会经济发展水平还需进一步提高，金融市场发育还不成熟，还需要一定时间的培育。其实基金本身就是一种单位信托，二者本身就是交融的，在《产业投资基金法》没有出台的情况下，信托更是取代并实现了产业投资基金的所有功能。
   吴海滨：与证券投资基金相比较而言，由于产业投资基金一头连着货币市场，一头连着资本市场和产业市场，其复杂程度远远高于证券投资基金。中国审批准生证涉及的部门多，产业基金上市会涉及证监会、建设部、国家计委等部门多个部门，并且涉及第四税收问题。正是由于国家部委之间的协调不畅，间接导致了风险投资基金、私募基金和产业投资基金不能上到前台。至今，信托公司发放的投资地方基础设施建设信托、土地储备信托以及路桥类投资信托因有地方债券嫌疑，国家发改委颇有意见。尽管在地产等行业已具备发放地产基金的条件，但由于政策不到位，产业基金仍将潜行。